부동산신탁 실무 23. 부가가치세 최신 법령해석

김균기변호사의 부동산신탁 실무 23. 부가가치세 최신 법령해석

 

개인인 위탁자가 담보신탁계약을 체결하고 주거용 오피스텔을 매입하여 거주하던 중 채무불이행으로 우선수익자의 요청에 따라 수탁자가 해당 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세 과세여부

 

쟁점

2017년 부가가치세법 개정으로 담보신탁 공매의 경우 재화를 공급하는자가 수탁자로 변경된 바(부가가치세법 제10조 제8항), 개인인 위탁자의 채무불이행으로 주거용 오피스텔을 공매하는 경우 부가가치세의 성립 여부 또는 납세의무자가 누구인지 문제된다.

 

결론

담보신탁 공매의 경우에도 해당 신탁재산이 부가가치세법 제4조에 따른 과세대상에 해당하지 아니하거나, 위탁자가 같은 법 제3조에 따른 부가가치세 납세의무자가 아닌 경우 같은 법 제10조 제8항을 적용할 수 없음.

전업부동산신탁사 사내변호사로서 실무에서 가장 문제되는 지점 중 하나가 부가가치세 관련 쟁점이다. 특히 2017년 대법 판결 이후 부가가치세법이 변경되면서, 이전의 판결 또는 법령해석이 부가가치세법 변경 후에도 그대로 적용될지, 아니면 다른 결과를 초래할지 건건마다 고민을 거듭하게 되는 것이 조세 관련 사항이라 할 것이다. 위 법령해석은 부가가치세법 변경 후 내려진 것이면서 실무상 매번 문제되는 쟁점에 관한 것이라는 점에서 신탁사 관련 업무를 처리하는 사람이라면 숙지할 필요가 있다.

 

관련 법령해석

사전-2019-법령해석부가-0357, 2019.08.14.

[제목] 위탁자가 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁대출을 받아 주거용 오피스텔을 매입하여 거주하던 중 채무불이행으로 인해 우선수익자의 요청에 따라 신탁회사가 오피스텔을 양도하는 경우 위탁자가 비사업자인 개인인 경우에는 부가가치세 납세의무가 없는 것임

 

【질의】

(사실관계)

o 신청법인은 부동산매매업을 영위하는 법인으로 2019.5.19. 신탁회사와 주거용 오피스텔(이하 “본건부동산”)을 양수하기로 하는 계약을 체결하였음.

o 본건 부동산의 전 소유주인 하◇◇(이하 “위탁자”)는 사업을 영위하지 아니하는 자로 신탁회사(이하 “수탁자”)와 부동산담보신탁계약을 체결하여 금융기관으로부터 신탁대출을 받아 본건부동산을 매입하였고 2015.6.10. 전입신고하여 주거용으로 사용하고 있었으나

- 채무불이행으로 인해 우선수익자의 요청에 따라 수탁자는 본건 부동산을 매각함.

 

(질의요지)

o 비사업자인 개인이 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁대출을 받아 주거용 오피스텔을 매입하여 거주하던 중

- 채무불이행으로 인해 우선수익자의 요청에 따라 수탁자가 해당 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세 과세 여부

 

【회신】

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「신탁법」에 따른 신탁재산이 위탁자의 채무불이행으로 매각되는 경우로서 해당 신탁재산이 「부가가치세법」제4조에 따른 과세대상에 해당하지 아니하거나, 위탁자가 같은 법 제3조에 따른 부가가치세 납세의무자가 아닌 경우에는 같은 법 제10조제8항을 적용할 수 없는 것임.

 

【관련 법령】

○ 부가가치세법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다.

 

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업자

 

○ 부가가치세법 제4조【과세대상】

부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

 

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

 

○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 「신탁법」 제2조에 따른 위탁자(이하 "위탁자"라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.

 

○ 부가가치세법 시행령 제21조의2【수탁자가 재화를 공급하는 것으로 보는 경우】

법 제10조제8항 단서에서 “대통령령으로 정하는 신탁계약”이란 수탁자가 위탁자로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 말한다.

 

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