부동산신탁 실무 26. 신탁 최신판결(재산세 과세표준 산정기준 및 신탁의 정의)

김균기변호사의 부동산신탁 실무 26. 신탁 최신판결(재산세 과세표준 산정기준 및 신탁의 정의)

 

쟁점

부동산이 신탁재산에 편입되는 요건 및 신탁재산에 편입되지 아니한 부동산 관련 재산세 과세표준을 산정하는 기준

 

결론

부동산이 신탁재산에 편입되는 요건과 관련하여 최근 대법원은 부동산의 신탁에서 부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전에는 해당 부동산 자체가 수탁자의 신탁재산으로 편입되지 않는다고 판시하였다(대법원 2016두50846 판결). 위 판결 사안에서 원고 지역주택조합은 주택법상 지역주택조합 설립인가를 받지 아니한 점, 토지주가 아닌 지역주택조합원들과 조합원가입계약만을 체결한 점, 선행판결의 내용이 단지 신탁종료를 원인으로한 신탁등기 말소등기절차 및 신탁재산귀속을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행에 불과하였던 점등을 비추어 볼 때 이 사건 재산세 과세표준을 원고의 조합원별로 구분하여 각각 산정한 다음 그 세액을 합산하지 않고, 각 토지 중 종합합산과세대상과 별도합산과세대상만을 구분하여 합산하는 방식으로 산정한 과세처분은 이해 가능하다 할 것이다.

그러나 일률적으로 부동산의 신탁에서 부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전에는 해당 부동산 자체가 수탁자의 신탁재산으로 편입되지 않는다고 단언할 수 있는지는 의문이다.

신탁법 제2조는 신탁에 관하여 신탁을 설정하는 자와 신탁을 인수하는 자 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다고 규정하고 있어 소유권이전등기를 신탁 법률관계의 요건으로 하고 있지 않고, 신탁법 제4조 제1항은 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있어 신탁의 등기는 효력요건이 아닌 대항요건으로 해석하여야 함에도 불구하고 대법원이 부동산의 신탁에서 부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전에는 해당 부동산 자체가 수탁자의 신탁재산으로 편입되지 않는다고 설시한 점에 대하여는 그 타당성에 관하여 의문이 있다 하겠다.

 

신탁법 관련 규정

제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

 

제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.

④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다.

 

관련 판결

대법원 2019. 10. 31. 선고 2016두50846 판결 [재산세 등 부과처분 취소청구] [공2019하,2280]

판시사항

[1] 부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전에는 해당 부동산 자체가 수탁자의 신탁재산으로 편입되지 않는지 여부(적극)

 

[2] 아파트개발사업 시행을 목적으로 설립되었으나 설립인가를 받지 않은 갑 지역주택조합이 을 주식회사와 시행대행계약을 체결하였고, 시행대행사인 을 회사, 시공예정사인 병 주식회사, 정 신탁회사는 사업부지를 매수하여 정 회사에 처분신탁하기로 하는 사업약정을 체결한 후 정 회사가 사업약정에 따라 을 회사가 종전 소유자들로부터 매입한 토지에 관하여 각 소유권이전등기와 신탁등기를 마쳤고 신탁계약은 토지의 종전 소유자를 위탁자와 수익자로 하여 체결되었으나, 위 사업부지가 재정비촉진구역으로 지정되어 지역주택조합 방식에 따른 아파트건설사업이 불가능하게 되었고, 그 후 갑 조합이 정 회사와 종전 소유자 등을 상대로 신탁관계 종료를 원인으로 한 신탁등기 말소등기절차 및 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하여 승소 판결이 선고·확정되었는데, 관할 구청장이 갑 조합에 위 토지를 포함한 사업부지 일대 토지에 관한 재산세 등 부과처분을 하면서 과세표준을 갑 조합의 조합원별로 구분하여 각각 산정한 다음 그 세액을 합산하는 방식이 아니라, 토지 중 종합합산과세대상과 별도합산과세대상만을 구분하여 합산하는 방식으로 세액을 산정한 사안에서, 과세기준일 현재 위 토지에 관하여 갑 조합 앞으로 소유권이전등기를 마친 적이 없으므로, 위 토지는 갑 조합과 조합원들 사이에서 신탁법상 신탁재산으로 편입되지 않았다는 이유로 위 과세처분이 적법하다고 한 사례

 

#김균기변호사 #부동산신탁 #신탁실무 #신탁재산편입시점