부동산신탁 실무 27. 관리비 관련 최신판결 2017다273984

김균기변호사의 부동산신탁 실무 27. 관리비 관련 최신판결 2017다273984

 

쟁점

① 위탁자의 구분소유권이 신탁을 원인으로 수탁자에게 이전되었다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자에게 순차로 이전된 경우, 수탁자와 제3취득자는 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수하는지 여부 및 ② 이는 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 기재되어 있더라도 마찬가지인지 여부

 

결론

최근 대법원은 쟁점 ①에 관하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수」하고, 쟁점 ②에 관하여 ②「등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수」한다는 판결을 선고하였다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결 [관리비] [공2018하,2060]).

위 판결은 「등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다」고 판시한 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결과 일부 배치되는 것으로 보이나, 형식적으로는 2012다13590 판결이 파기된 것은 아니므로 실무에서는 약간의 혼란이 일어나고 있다.

2017다273984 판결은 사실 새로운 판결이 아니고, 2001다8677 전원합의체 판결에서 설시한 내용을 신탁사안에 그대로 적용한 것에 불과하다. 따라서 제3취득자가 신탁사에게 전유부분 관리비를 구상하는 경우 원칙적으로 신탁사는 제3취득자의 손해를 배상할 책임이 있는데, 이때 2012다13590 판결에 따라 손해배상책임을 위탁자에게 부담시킬 수 있는지에 관하여는 아직 명시적인 판결은 없는 것으로 보인다. 개인적인 의견으로는 학계에서 비판이 많은 판결인 2012다13590 판결이 이 과정에서 파기될 가능성이 높다고 생각한다. 그렇기 때문에 실무에서는 담보신탁 등의 관리비 부담책임 및 그에 따른 업무진행 방법에 관한 고민이 많은 상황이다.

 

관련 판결

대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결 [관리비] [공2018하,2060]

 

판시사항

위탁자의 구분소유권이 신탁을 원인으로 수탁자에게 이전되었다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자에게 순차로 이전된 경우, 수탁자와 제3취득자는 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수하는지 여부(원칙적 적극) 및 이는 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 기재되어 있더라도 마찬가지인지 여부(적극)

 

판결요지

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 한다.

 

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