부동산신탁 실무 37. PFV와 관리형 토지신탁
김균기변호사의 부동산신탁 실무 37. PFV와 관리형 토지신탁
쟁점
PFV 사업을 관리형 토지신탁 구도로 진행할 수 있는지 여부
결론
PFV가 신탁회사와 관리형 토지신탁계약을 체결함에 따라 그 신탁회사가 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사의 역할을 하는 구도가 불가능한 것은 아니나, PFV의 법인세법상 소득공제가 적용되지 아니하므로 일반적인 경우에는 담보신탁 및 자금관리 대리 구도로 사업을 진행한다. 그러나 특별한 사정이 있는 경우 법인세법상 소득공제를 포기하고 관리형 토지신탁 구도로 사업을 진행하는 경우도 존재한다.
한편, PFV와 분양관리신탁 및 대리사무계약을 체결하는 경우에도 소득공제가 적용되지 아니한다.
관련 질의회신
유동화전문회사 등에 대한 소득공제 요건 충족여부
[ 제 목 ]
유동화전문회사 등에 대한 소득공제 요건 충족여부
[ 요 지 ]
「법인세법」 제51조의2제1항제6호에 따른 프로젝트금융투자회사가 신탁회사와 관리형 토지신탁계약을 체결함에 따라 그 신탁회사가 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사의 역할을 하는 경우 당해 프로젝트금융투자회사는 유동화전문회사 등에 대한 소득공제가 적용되지 않는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우 아래 회신사례를 참고하시기 바랍니다.
◈ 법인세과-58, 2011.01.24.
「법인세법」 제51조의2제1항제6호에 따른 프로젝트금융투자회사가 신탁회사와 관리형 토지신탁계약을 체결함에 따라 그 신탁회사가 특정사업에 대한 인・허가상 사업시행자의 지위로서 수행하는 분양계약 및 자금입출금 등의 업무가 같은 법 시행령 제86조의2제5항에 따른 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사의 역할에 해당하는 경우 당해 프로젝트금융투자회사는 유동화전문회사 등에 대한 소득공제가 적용되지 않는 것임
[ 관련법령 ] 법인세법 제51조의2 【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】
1. 질의내용
○ (질의1) 질의법인이 관리형토지신탁 방식으로 사업을 추진하는 경우 질의법인(자산관리회사에 위탁)이 신탁회사에 자금의 집행을 요청(지시)하는 등의 사업 전반의 업무를 수행하고, 관리형토지신탁을 수행하는 신탁회사는 공법상의 시행자(건축주) 및 분양 공급자로서의 분양대금 수납 및 공사비 집행 등의 업무를 수행하는 바, 이러한 방식의 사업 진행이 「법인세법」 제51조의2제1항제9호에 따른 요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지 여부
○ (질의2) 관리형토지신탁 방식으로 사업 추진시 신탁회사가 신탁계약에 따라 사업 관련 주요 수입금(분양대금)을 수납하여, 공사비 등의 사업비를 집행하게 되는 바, 이러한 사항을 「법인세법 시행령」 제86조의2제5항제3호에 의한 자금관리업무 위탁으로 보아 질의법인의 해당 사업연도 소득공제가 가능한지 여부
단, 관리형토지신탁 계약서에 위 법령에 따른 자금관리업무에 관한 사항을 명시하거나, 별도의 자금관리위탁 계약을 체결
2. 사실관계
○ 질의법인은 토지를 취득하여 취득한 토지 위에 주택 및 상업시설(주상복합)을 신축・분양하여 발생한 수익을 주주에게 배분하는 사업을 영위할 예정임
○ 한편, 질의법인은 「법인세법 시행령」 제86조의2제5항제2호에 의한 자산관리회사(법령 요건에 맞추어 별도 설립 예정)에 자산관리・운용 및 처분에 관한 업무를 위탁
○ 질의법인은 위 사업 영위를 위하여 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁회사와 “관리형토지신탁” 계약을 체결할 예정임
- 관리형토지신탁 계약에 따라 신탁회사는 공법상의 시행자(건축주) 및 분양공급자로서의 업무*를 수행하고
* 인허가 관련 행정업무, 분양 수입금 등의 자금 수납 및 공사비 집행, 용역계약의 체결 등
- 질의법인은 인허가 등 사업전반에 대한 업무*를 수행(자산관리회사에 업무 위탁)
* 신탁회사에 자금집행 등의 요청, 사업비용 부담, 분양 관련 업무, 부가가치세 등 제세공과금 처리, 사업부지 소유권 확보, 사업 관련 민원처리, 인허가 업무 등
- 건물 준공 후 신탁회사는 피분양자에 대한 소유권 이전 완료 후 잔여재산(사업비 집행 후 남은 분양수입금, 미분양 물건 등) 및 사업이익을 질의법인에 지급
○ 질의법인은 사업이익 중 배당가능이기의 90% 이상을 주주에게 배당
4. 관련 사례
○ 법인세과-220, 2014.05.08.
[질의]
PFV가 건축물의 사전분양을 위하여 「건축물분양법」에 따라 신탁계약(분양관리신탁) 및 대리사무계약을 자금관리사무 수탁회사와 체결한 경우 「법인세법 시행령」제86조의2제5항제6호의 ‘자산관리회사와 자금관리사무 수탁회사가 동일인이 아닐 것’에 위배되는지
[회신]
귀 질의의 경우, 프로젝트금융투자회사의 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사가 동일 회사인 경우에는 「법인세법」제51조의 2 제1항 제9호 아목 요건을 충족하지 아니하는 것으로 보는 것임
○ 법인세과-58, 2011.01.24.
[질의]
PFV가 신탁회사와 관리형 토지신탁계약을 체결할 경우 소득공제 요건 충족여부
[회신]
「법인세법」 제51조의2제1항제6호에 따른 프로젝트금융투자회사가 신탁회사와 관리형 토지신탁계약을 체결함에 따라 그 신탁회사가 특정사업에 대한 인・허가상 사업시행자의 지위로서 수행하는 분양계약 및 자금입출금 등의 업무가 같은 법 시행령 제86조의2제5항에 따른 자산관리회사와 자금관리사무수탁회사의 역할에 해당하는 경우 당해 프로젝트금융투자회사는 유동화전문회사 등에 대한 소득공제가 적용되지 않는 것임
○ 법인세과-587, 2009.05.18.
아래 회신 사례를 참고하여 처리하시기 바람
◇ 법인세과-2459, 2008.09.16
프로젝트금융투자회사가 특정사업의 수행에 따른 유동화전문회사 등에 대한 소득공제를 적용받기 위해서는 「법인세법」 제51조의2 제1항 제6호 각 목의 요건을 충족하여야 하는 것으로, 프로젝트금융투자회사가 관리형토지신탁으로 사업을 수행할 경우에도 자산관리회사의 요건을 충족하여야 하는 것임
◇ 서면2팀-1110, 2006.06.15
귀 질의의 경우, 「법인세법」 제51조의 2 제1항 제6호 아목을 적용함에 있어서 같은법 시행령 제86조의 2 제4항의 요건을 각호별로 그 요건을 갖추어야 하는 것임
○ 법인세과-2459, 2008.09.16.
프로젝트금융투자회사가 특정사업의 수행에 따른 유동화전문회사 등에 대한 소득공제를 적용받기 위해서는 「법인세법」 제51조의2 제1항 제6호 각 목의 요건을 충족하여야 하는 것으로, 프로젝트금융투자회사가 관리형토지신탁으로 사업을 수행할 경우에도 자산관리회사의 요건을 충족하여야 하는 것임
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