부동산신탁 실무 25. 신축건물의 하자판단기준

김균기변호사의 부동산신탁 실무 25. 신축건물의 하자판단기준

 

쟁점

대법원은 분양계약상 수분양자에 대한 신축건물 하자판단기준은 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단한다(2012다18762 판결 등). 그런데 도급계약에서 도급인이 수급인에게 하자발생의 책임을 물을 때 하자판단기준의 도면은 무엇인지 문제된다.

 

결론

최근 하급심에서 건축주이자 도급인인 시행사와 수급인인 시공사간 도급계약 분쟁에서 하자를 판단할 때 그 기준은 착공도면이 되어야 한다는 판결이 선고되었다(중앙지법 2016가합535109). 일반적으로 분양계약상 신축건물 하자판단기준은 준공도면임에도 불구하고 위 판결에서는 도급계약의 하자판단기준을 착공도면으로 판단하였는데, 이는 토지신탁에서 건축주의 지위를 가지고 시공사와 도급승계계약을 맺고 도급인의 지위를 승계하는 신탁사에게도 그대로 적용가능할 것으로 보이므로, 신탁사 기술팀, 법무팀 등은 숙지할 필요가 있다. 위 하급심 판결의 전문은 읽어보지 못하였으나, 기사상으로는 시공사가 건축주와 합의 및 설계변경승인 없이 임의로 시공항목들을 누락 축소 변경하여 하향시공을 한 사안으로 보이는데, 만약 건축법, 건분법, 주택법 등 관련 법령에 따라 설계변경승인등을 득한 경우에는 도급계약상 하자발생판단기준이 착공도면이 아닐 수 있음에 유의할 필요가 있다.

실무상 일반 관토나 건축주의 지위를 신탁사가 가지는 담보신탁 및 대리사무 구도의 건물신축 사업에서 신탁사들이 도면 등 설계도서에 관한 검토가 미흡한 사례가 종종 발생하는데, 위와 같이 하자판단기준이 원칙적으로 도면 등의 설계도서임을 감안할 때 착공도면 등 설계도서에 대한 신탁사 기술팀의 면밀한 검토가 필요하다 할 것이다.

한편, 일부 신탁사의 경우 신탁계약 또는 도급승계계약상 하자보수책임 규정에 미시공만 기재하고 오시공의 경우를 누락하는 사례가 있는데, 오시공에 대한 내용을 추가하여 시공사의 책임을 명확히 하는 것이 신탁사 및 위탁자, 수분양자를 위하여 바람직하다 하겠다.

 

분양계약상 하자판단기준을 준공도면으로 판단한 대법원 판결

대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 [손해배상(기)] [공2014하,2168]

판시사항

아파트에 하자가 발생하였는지 판단하는 기준 및 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었으나 준공도면에 따라 시공된 경우 이를 하자라고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)

 

판결요지

사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.

 

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