부동산신탁 실무 29.(사전청약의 위법성_주택법)

김균기변호사의 부동산신탁 실무 29.(사전청약의 위법성_주택법)

 

쟁점

미계약분 아파트에 대하여 사전예약자들을 상대로 분양함에 있어 사전예약자들에게 미계약분 아파트 모두를 공개한 다음 그에 대해 선착순분양을 하여야 함에도 불구하고, 특정인에게 특혜 분양을 해주기 위하여 속칭 '로얄층'에 해당하는 동·호수의 미계약 아파트에 대하여 이미 계약이 된 것처럼 사전예약자들에게 공개하지 않고 분양한 행위가 주택법 위반인지 여부

 

결론

대법원은 주택법 제39조 제1항은 "누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다."고 규정하고, 제96조 제1호는 그 위반행위를 처벌하고 있는바, 제39조 제1항에서 말하는 '거짓 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 받게 하는 행위'라 함은 같은 법에 의하여 공급되는 주택을 공급받을 자격이 없는 자가(또는 그러한 자격이 없는 자에게) 그 자격이 있는 것으로 가장하는 등 정당성이 결여된 부정한 방법으로 주택을 공급받는(또는 공급받게 하는) 행위로서 사회통념상 거짓, 부정으로 인정되는 모든 행위를 말하며 적극적 행위(작위)뿐만 아니라 소극적 행위(부작위)도 포함하므로 예비 당첨자들에 대한 계약이 끝나고 미계약분 아파트에 대하여 사전예약자들을 상대로 분양함에 있어 사전예약자들에게 미계약분 아파트 모두를 공개한 다음 그에 대해 선착순분양을 하여야 함에도 불구하고, 특정인에게 특혜 분양을 해주기 위하여 속칭 '로얄층'에 해당하는 동·호수의 미계약 아파트에 대하여 이미 계약이 된 것처럼 사전예약자들에게 공개하지 않고 분양한 것은

주택법 제39조 제1항의 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받게 한 것에 해당한다고 판시하였다(대법원 2005. 10. 7., 선고, 2005도2652, 판결).

실무상 건설 시행사들도 주택법이 적용되는 공동주택 분양에 있어서는 사전청약 등을 하지 않는다. 처벌규정이 엄하고, 관계당국의 처벌의지도 강하기 때문이다. 부동산신탁사에서도 주택법이 적용되는 사전예약 대리사무 등은 취급하지 아니하고 있으며, 굳이 법무나 리스크에서 말하지 않아도 사업팀에서 수주해오지 않는다.

주택법 적용 사업에서 공급질서를 위반한 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금의 형에 처해질 수 있고, 위반행위로 얻은 이익이 1천만원을 초과하는 경우 3년이하의 징역뿐만 아니라 그 이익의 3배에 해당하는 벌금형이 내려질 수 있다.

본 건 판결은 구 주택법 적용사안으로서 현 주택법에서 공급질서 교란 금지규정은 65조에 배치되어 있고, 처벌규정은 101조이다.

 

관련 규정

주택법 제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ유인물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제56조에 따른 입주자저축 증서

3. 제80조에 따른 주택상환사채

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

 

제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다

3. 제65조제1항을 위반한 자

 

관련 판결

주택법위반[대법원 2005. 10. 7., 선고, 2005도2652, 판결]

【판시사항】

[1] 주택법 제39조 제1항에서 말하는 '거짓 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 받게 하는 행위'의 의미

 

[2] 예비 당첨자들에 대한 계약이 끝나고 미계약분 아파트에 대하여 사전예약자들을 상대로 분양함에 있어 사전예약자들에게 미계약분 아파트 모두를 공개한 다음 그에 대해 선착순분양을 하여야 함에도 불구하고, 특정인에게 특혜 분양을 해주기 위하여 속칭 '로얄층'에 해당하는 동·호수의 미계약 아파트에 대하여 이미 계약이 된 것처럼 사전예약자들에게 공개하지 않고 분양한 것은 주택법 제39조 제1항의 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받게 한 것에 해당한다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례

 

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