부동산신탁 실무 38. 분양계약서상 분양대금반환 책임을 위탁자로 규정한 경우 신탁사의 분양대금 반환 책임

김균기변호사의 부동산신탁 실무 38. 분양계약서상 분양대금반환 책임을 위탁자로 규정한 경우 신탁사의 분양대금 반환 책임

 

쟁점

관리형 토지신탁 구도의 분양사업에서 분양계약서에 분양대금반환 책임을 위탁자로 기재한 경우에도 신탁사가 분양대금 반환책임을 부담하는지 여부 및 신탁사의 분양대금 반환책임의 범위

 

결론

대전고등법원은 분양계약서에 「수탁자는 분양물건에 대한 매도인의 지위를 가지는 자로서 신탁계약에 의거 신탁재산의 범위 내에서만 매도인으로서의 책임을 부담하고, 신탁재산으로 분양과 관련한 매도인으로서의 일체의 의무(분양계약 해제 해지시 분양대금반환 채무 이행, 입주지연 지체상금 등을 말하며 이에 한하지 아니함)는 위탁자가 부담하고 수탁자는 소유권이전업무 외 일체의 책임이 없음」이라는 취지로 기재되어 있다면 분양계약 해제로 인한 원상회복의무는 위탁자가 부담하되, 신탁사는 수탁자로서 그 업무 목적을 초과하여서는 분양계약에 따른 책임이 없음을 명확히 한 것일 뿐 분양계약이 적법하게 해제된 경우까지 신탁사를 면책하는 취지라고 할 수 없다는 취지로 판시하며, 분양대금 반환책임을 위탁자가 부담한다고 분양계약서에 기재하였더라도 신탁사는 신탁재산 범위 내에서는 적법하게 해제된 분양대금 반환책임을 부담한다고 판결하였다.

따라서 신탁사 임직원은 분양대금 반환책임을 위탁자가 부담한다고 분양계약서 또는 신탁계약서에 규정하였더라도 신탁재산 범위 내에서는 분양대금 반환 책임을 부담할 여지가 있다는 것을 숙지하여야 하고, 신탁재산은 그 시재와 부동산을 모두 포함하는 개념으로서 시재범위 내로 한정되지 아니한다 할 것이다.

다만 신탁재산 범위 내에서만 책임을 부담하는 경우 실제로 압류 등 강제집행의 범위 및 분양계약자가 신탁재산을 공매처분 할 수 있는지는 구체적인 실행방법의 부분에서 실무상 문제되는 지점이 있다는 사실을 아울러 밝혀둔다.

 

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