부동산신탁 실무 34. 유치권포기각서의 효력

김균기변호사의 부동산신탁 실무 34. 유치권포기각서의 효력

 

쟁점

도급(승계)계약 체결시 시공사(수급인)에게 유치권포기각서를 징구하였다면, 수급인은 물론 수급인과 도급계약을 체결한 하수급인에게도 유치권포기각서의 효력이 미치는지 여부

 

결론

시공사(수급인)에게 징구한 유치권포기각서의 효력은 하수급인에게는 미치지 않는다. 실무상 부동산신탁사들은 개발신탁 진행시 신탁계약을 체결하는 시점에 시공사(수급인)으로부터 유치권포기각서 및 명도확약서 등을 징구받는다. 그런데 위 유치권포기각서 등은 해당 각서를 작성한 시공사(수급인)에게만 효력을 미칠 뿐 하수급인에게까지 효력이 미치지 아니하므로, 실제로 자금사정이 열위한 시공사(수급인)가 자금경색 등으로 공사를 중단하여 시공사를 교체하여야 할 경우 공사현장의 하수급인들이 공사비 미지급을 이유로 유치권을 행사하는 경우가 많은데, 이 경우 건축주이자 (승계)도급인인 신탁사가 현장을 장악할 수 없게 되는 문제점이 종종 발생한다. 따라서 위와 같은 하수급인의 유치권 행사 문제를 미연에 방지하기 위해서는 하도급직불 또는 하수급인에 대한 유치권포기각서를 징구하여야 하는데, 실무상 위와 같은 방법을 선택하는 것이 상당히 품이 많이 들어가기 마련이므로, 일반 관리형 토지신탁 보다는 책임준공확약형 관리형 토지신탁 또는 차입형 토지신탁의 경우에만 확인하는 것이 일반적이다.

따라서 신탁사 임직원들은 시공사의 유치권포기각서의 효력이 하수급인에게는 미치지 않는다는 사실을 숙지하고, 책임준공확약형 관리형토지신탁 또는 차입형 토지신탁의 경우 하수급인에게도 유치권포기각서를 징구하거나 하도급 공사비를 직불하는 형식으로 업무를 처리하는 것이 바람직하다.

 

관련 하급심 판결

 

다음으로 원고는, 피고 **건설이 이 사건 유치권 포기 각서 작성 당시 **건설로부터 하도급받은 업체들에 대하여도 유치권을 행사할 수 없도록 하겠다고 약정하였고, **건설의 하수급인들인 나머지 피고들도 이러한 사실을 알고 있었으므로 나머지 부동산에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 주장한다.

살피건대, 피고 **건설이 원고에게 이 사건 유치권 포기 각서 작성 당시 ‘**건설이 건물을 신축하면서 일부 유치물에 대한 공사를 하도급하여 실시하였다 하여도 하도급을 받은 업체 또한 유치물에 대한 권리를 주장할 수 없도록 할 것이며 이 또한 포기하고 원고에 양도한 것으로 인정한다’고 약정한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 위 약정은 피고 **건설과 원고 사이에서만 효력이 있을 뿐 위 약정의 당사자가 아닌 나머지 피고들에 대하여까지 그 효력이 미친다고는 볼 수 없고, 나머지 피고들이 위 포기 각서의 내용을 승인하였다거나 원고에 대하여 이 사건 건물에 대한 유치권을 행사하지 않겠다는 약정을 하였다고 인정할 만한 증거가 없다.

 

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