부동산신탁 실무 51. 근저당권이 설정된 담보신탁 등에서 경매가 실시될 경우 당해세가 배당되지 않음으로 인하여 신탁사가 체납자가 되는 문제

김균기변호사의 부동산신탁 실무 51. 근저당권이 설정된 담보신탁 등에서 경매가 실시될 경우 당해세가 배당되지 않음으로 인하여 신탁사가 체납자가 되는 문제

 

쟁점

근저당권이 설정된 담보신탁 등에서 근저당권 실행에 의하여 임의경매가 진행되는 경우 당해세라 할지라도 배당요구 종기일까지 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다는 대법원의 태도로 인하여 배당요구를 하지 아니한 당해세(특히 재산세 및 종부세)보다 근저당권이 먼저 배당되어 신탁사가 국세 지방세 체납자가 되는 문제

 

결론

당해세는 국세기본법 제31조 제3항 및 지방세기본법 제71조 제5항 등에서 규정한 내용으로서 당해세의 경우 당해세의 법정기일 전에 설정된 전세권, 근저당권 또는 임대차보증금반환채권 등 보다 당해세가 배당에서 우선한다는 법리이다. 다만 「법정기일에 관계없이 근저당권에 우선하는 당해세에 관한 조세채권이더라도 배당요구종기까지 교부청구한 금액만을 매각대금에서 배당받을 수 있고, 당해세에 대한 가산금 및 중가산금의 경우, 교부청구 이후 배당기일까지의 가산금 또는 중가산금을 포함하여 지급을 구하는 취지를 배당요구종기 이전에 명확히 밝히지 않았다면, 배당요구종기까지 교부청구한 금액에 한하여 배당받을 수 있(대법원 2012. 5. 10., 선고, 2011다44160, 판결)」기 때문에 당해세의 경우라도 국가가 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 하여야만 하고, 만약 ① 국가가 만연히 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 아니하거나 ② 배당요구 종기일 이후 유찰이 거듭되어 새로운 법정기일을 도과하는 바람에 배당요구 종기일 이후 당해세가 부과되는 경우에는 신탁사는 소유자로서 배당받을 금원이 없는 경우 꼼짝없이 재산세나 종합부동산세 체납자가 되던지, 아니면 고유재산으로 위 당해세를 납부할 수 밖에 없는 문제가 발생한다.

 

위 문제와 관련하여 법률이 개정되지 않는 한 현재로서는 체납처분에 의한 압류등기가 마쳐진 경우 국가는 배당표가 작성될때까지 낙찰기일 전의 신고음액을 초과하는 금액에 대하여도 압류등기상의 청구금액의 범위 내에서는 배당표 작성시까지 배당금을 증액할 수 있는 방법밖에는 없는 것으로 보이는데(대법원 2002. 1. 25., 선고, 2001다11055, 판결), 문제는 위 판례에서 언급하고 있는 체납처분에 의한 압류등기는 부동산에 관한 경매개시결정기입등기 이전에 압류되어야 하기 때문에, 통상적으로 신탁사가 신탁부동산의 경매개시사실을 알게되는 시점이 경매개시결정기입등기 후라는 점에서 별다른 문제의 해결책이 되지 않는 경우가 대부분이다.

 

신탁사 법무팀으로서 임의경매 또는 강제경매시 신탁사가 체납자가 되지 않도록 국가가 당해세 등을 우선변제받을 수 있는 제도적인 방법을 강구하고 싶으나, 실제로는 그 현실적인 실행방법을 찾는 것이 쉽지 않다.

 

관련 판결

대법원 2012. 5. 10., 선고, 2011다44160, 판결 배당이의

【판결요지】

[1] 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없고, 이는 추가로 배당요구를 하지 아니한 채권이 이자 등 부대채권이라 하더라도 마찬가지이다. 다만 경매신청서 또는 배당요구종기 이전에 제출된 배당요구서에 배당기일까지의 이자 등 지급을 구하는 취지가 기재되어 있다면 배당대상에 포함된다. 이러한 법리는 조세채권에 의한 교부청구를 하는 경우에도 동일하게 적용되므로, 조세채권이 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것) 제31조 제1항 및 제2항 제3호에 따라 법정기일에 관계없이 근저당권에 우선하는 당해세에 관한 것이라고 하더라도, 배당요구종기까지 교부청구한 금액만을 배당받을 수 있을 뿐이다. 그리고 당해세에 대한 부대세의 일종인 가산금 및 중가산금의 경우에도, 교부청구 이후 배당기일까지의 가산금 또는 중가산금을 포함하여 지급을 구하는 취지를 배당요구종기 이전에 명확히 밝히지 않았다면, 배당요구종기까지 교부청구를 한 금액에 한하여 배당받을 수 있다.

[2] 국세징수법 제47조 제2항은 세무서장이 한 부동산 등의 압류 효력은 당해 압류재산의 소유권이 이전되기 전에 국세기본법 제35조 제1항의 규정에 의하여 법정기일이 도래한 국세에 대한 체납액에 대하여도 미친다고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 한번 압류등기를 하고 나면 그 이후에 발생한 동일인의 체납세액에 대하여도 새로운 압류등기를 거칠 필요 없이 당연히 압류 효력이 미친다는 것일 뿐이고, 압류에 의해 이후 발생하는 국세채권에 대하여 특별한 우선적 효력을 인정하는 것은 아닐 뿐 아니라, 압류 이후 배당기일까지 발생한 체납세액 전부에 대하여 교부청구 효력까지를 인정하는 취지 또한 아니다. 따라서 국세체납처분에 의한 압류 등기 이후 매각기일까지 별도의 교부청구나 세액을 알 수 있는 증빙서류가 제출되지 아니하면 집행법원으로서는 일단 집행기록에 있는 압류등기촉탁서에 의하여 인정되는 조세체납액에 대해서 배당을 할 것이지만, 배당액이 압류처분의 원인이 된 조세채권의 압류 당시 실제 체납액을 초과하는 경우에는 초과액 부분은 후순위 배당권자의 배당이의 대상이 된다. 이 경우 체납처분에 의한 압류 효력이 미치는 다른 조세채권이 존재한다고 하더라도 배당요구의 종기까지 따로 교부청구를 하지 아니한 이상 그 체납조세채권으로 후순위 배당권자에 우선하여 배당받을 수는 없다.

 

대법원 2002. 1. 25., 선고, 2001다11055, 판결 배당이의

【판결요지】

[1] 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구 채권자는 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없다.

[2] 부동산에 관한 경매개시결정기입등기 이전에 체납처분에 의한 압류등기가 마쳐진 경우 국가는 국세징수법 제56조에 의한 교부청구를 하지 않더라도 당연히 그 등기로써 민사소송법에 규정된 배당요구와 같은 효력이 발생하고, 이 때 국가가 낙찰기일까지 체납세액을 계산할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니한 때에는 경매법원으로서는 당해 압류등기촉탁서에 의한 체납세액을 조사하여 배당하게 될 것이므로, 이와 같은 경우에 비록 낙찰기일 이전에 체납세액의 신고가 있었다고 하더라도 국가는 그 후 배당표가 작성될 때까지는 이를 보정하는 증빙서류 등을 다시 제출할 수 있다고 할 것이며, 경매법원으로서는 특별한 사정이 없는 한 위 낙찰기일 전의 신고금액을 초과하는 금액에 대하여도 위 압류등기상의 청구금액의 범위 내에서는 배당표 작성 당시까지 제출한 서류와 증빙 등에 의하여 국가가 배당받을 체납세액을 산정하여야 한다.

[3] 무릇 당사자가 부주의 또는 오해로 인하여 명백히 간과한 법률상의 사항이 있거나 당사자의 주장이 법률상의 관점에서 보아 불명료 또는 불완전하거나 모순이 있는 경우, 법원은 적극적으로 석명권을 행사하여 당사자에게 의견진술의 기회를 부여하여야 하고, 만일 이를 게을리한 채 당사자가 전혀 예상하지 못하였던 법률적 관점에 기한 재판으로 당사자 일방에게 불의의 타격을 가하였다면 석명 또는 지적의무를 다하지 아니하여 심리를 제대로 하지 아니한 것으로서 위법하다.

[4] 조세채권자의 배당이의로 경매신청채권자에 대한 배당금이 공탁되었는데, 조세채권자가 경매신청채권자를 상대로 부당이득반환으로서 그 배당금 상당의 금원의 지급을 구함에 대하여 경매신청채권자가 현실적으로 배당금을 수령하지 않았다는 이유로 조세채권자의 청구를 기각한 원심은 석명권을 적절하게 행사하지 아니하고 당사자에게 법률사항에 관한 의견진술의 기회를 주지 아니한 위법이 있다고 하여 파기한 사례.

 

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