김균기 변호사의 부동산신탁 실무 7. 신탁회사가 농지를 수탁할 수 있는지 여부
쟁점
신탁회사가 농지를 수탁하여 해당 농지의 소유권이전등기를 경료할 수 있는지 여부
결론
농지 수탁시 “농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침”에 따라 사무를 처리하여야 하며, 그 외 등기선례 등도 참고하여야 한다.
관련 등기예규
농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침
1. 대상토지
이 지침은 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지(이하 "농지"라 한다)에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 해당 농지가 어느 시기에 조성, 등록전환 또는 지목변경 되었는지를 불문하고 이를 적용한다.
2. 농지취득자격증명을 첨부하여야 하는 경우
가. 아래의 경우에는 「농지법」제8조 제1항의 규정에 의하여 농지의 소재지를 관할하는 시장(도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장이 발행하는 농지취득자격증명을 소유권이전등기신청서에 첨부하여야 한다.
(1) 자연인 또는 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인이 농지에 대하여 매매, 증여, 교환, 양도담보, 명의신탁해지, 신탁법상의 신탁 또는 신탁해지, 사인증여, 계약해제, 공매, 상속인 이외의 자에 대한 특정적 유증 등을 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우. 다만, 아래 제3항에서 열거하고 있는 사유를 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 의한 학교, 「농지법시행규칙」제5조 관련 별표2에 해당하는 공공단체 등이 그 목적사업을 수행하기 위하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
(3)「농지법」제6조제2항제9호의2에 따른 영농여건불리농지를 취득하여 소유 권이전등기를 신청하는 경우
나. 국가나 지방자치단체로부터 농지를 매수하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우와 동일 가구(세대)내 친족간의 매매등을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에도 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.
3. 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우
아래의 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
가. 국가나 지방자치단체가 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
나. 상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득시효완성, 공유물분할, 매각, 진정한 등기명의 회복, 농업법인의 합병을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 및 협의취득을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 「징발재산정리에 관한 특별조치법」제20조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제91조의 규정에 의한 환매권자가 환매권에 기하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
라. 「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 의한 동원대상지역내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령에 의하여 수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법」제2조 및 제3조의 규정에 의한 환매권자등이 환매권등에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
마. 「농지법」제17조의 규정에 의한 농지이용증진사업시행계획에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
바. 도시지역 내의 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지에 대하여는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한함( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제83조 제3호 참조)
사. 「농지법」제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조의 규정에 의하여 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우( 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제20조제1항 참조)
아. 「농지법」제13조 제1항 제1호부터 제6호까지에 해당하는 저당권자가 농지저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 매수인이 없어 「농지법」제13조제1항의 규정에 의하여 스스로 그 경매절차에서 담보농지를 취득하는 경우 및 「자산유동화에 관한 법률」제3조의 규정에 의한 유동화전문회사 등이 「농지법」제13조 제1항 제1호 부터 제4호까지의 규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우
자. 한국농어촌공사가 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 의하여 농지를 취득하거나, 「농어촌정비법」제16조에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
차. 「농어촌정비법」제25조 소정의 농업생산기반 정비사업 시행자에 의하여 시행된 환지계획 및 같은 법 제43조 소정의 교환 · 분할 · 합병에 따라 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우와 같은 법 제82조 소정의 농어촌관광휴양단지개발사업자가 그 사업의 시행을 위하여 농어촌관광휴양단지로 지정된 지역내의 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
카. 「농어촌정비법」제96조의 규정에 의하여 지정된 한계농지등의 정비사업시행자가 정비지구안의 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(같은 법 제100조 참조)
타. 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
파. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제13조 제1항 또는 제20조 제2항의 규정에 의한 공장설립등의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자 및 「중소기업창업 지원법」제33조제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자가 당해 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우( 「기업활동 규제완화에 관한 특별조치법」제9조 제4항, 제13조 참조)
4. 종중의 농지취득
종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로 위토를 목적으로 새로이 농지를 취득하는 것도 허용되지 아니하며, 다만 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지에 한하여 당해 농지가 위토대장에 종중 명의로 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장 소관청 발급의 증명서를 첨부하여 그 종중 명의로의 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
관련 등기선례
1. 농지전용협의를 완료한 농지를 취득한 개발사업자가 신탁을 원인으로 신탁회사를 수탁자로 하여 소유권이전등기와 신탁등기를 신청하는 경우에 농지취득자격증명서를 첨부하여야 하는지 여부(소극)
제정 2013. 4. 30. [등기선례 제201304-5호, 시행 ]
「농지법」제34조 제2항에 따른 농지전용협의를 완료한 농지를 취득한 사업시행자가 신탁을 원인으로 하여 신탁회사 명의로 소유권을 이전하는 경우, 소유권이전등기신청서에 「농지법」 제8조 제1항에 따라 농지전용협의 완료를 증명하는 서면을 첨부하면 충분하고 농지취득자격증명서를 첨부할 필요가 없다.
(2013. 04. 30. 부동산등기과－974 질의회답)
참조조문 : 농지법 제6조 제2항 제8호, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제86조
참조예규 : 농림수산식품부예규 제42호
주) 일단 농지전용협의를 완료한 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 그 등기원인이 무엇이든 농지전용협의의 완료를 증명하는 서면을 첨부하면 되고 농지취득자격증명은 첨부할 필요가 없다.
2. 신탁을 업으로 하는 법인(신탁회사)이 농지의 처분행위만을 목적으로 농지를 수탁받아 소유권이전등기를 할 수 있는지 여부(선례변경)
제정 2004. 4. 14. [등기선례 제7-405호, 시행 ]
농지법에 의하면, 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못하고, 또한 같은 법에서 허용된 경우를 제외하고는 농지의 소유에 관한 특례를 정할 수 없는바, 신탁회사는 같은 법 제2조 제2호의 농업인이나 제3호의 농업법인에 해당하지 아니하므로 같은 법 제6조 제2항 각 호에 해당하지 않는 한 농지를 소유할 수 없고, 따라서 신탁회사가 농지의 처분만을 목적으로 수탁받는 경우에도 그 농지에 대하여 신탁회사를 수탁자로 하는 신탁에 의한 소유권이전등기를 신청할 수 없다.
(2004. 4. 14. 부등 3402-190 질의회답)
주）이 선례에 의하여 2000. 12. 14. 등기 3402-918 질의회답은 그 내용을 변경함.
3. 신탁등기와 농지매매증명 여부
제정 1991. 8. 16. [등기선례 제3-760호, 시행 ]
신탁법상 신탁자로부터 수탁자 명의로 소유권이전등기를 신청하는 경우에도 농지매매증명을 제출하여야 한다.
91.8.16. 등기 제1712호
4. 신탁등기신청과 토지거래계약허가서 및 농지매매증명서 첨부 여부
제정 1992. 10. 29. [등기선례 제3-762호, 시행 ]
국토이용관리법상의 토지거래계약규제구역 내에 있는 토지에 대하여 신탁법상의 신탁계약을 하고 소유권이전 및 신탁등기를 신청하는 경우 그 수탁자가 신탁업법에 의거한 신탁을 업으로 하는 회사라면 국토이용관리법 제21조의 3의 규정에 따른 토지등거래계약허가증 또는 신고필증을 첨부하여야 하고, 신탁종료로 인한 신탁등기말소의 경우에는 대가관계가 없어 위 법 제21조의3의 규정의 "거래계약"에 포함되지 아니하므로 위 허가증 또는 신고필증의 첨부를 요하지 아니하며, 위 토지가 농지라면 신탁등기의 경우에 농지개혁법 제19조 제2항에 의한 농지매매증명을 첨부하여야 한다. 또한 이는 위탁자와 수익자가 다른 타익신탁의 경우에도 마찬가지이다.
92.10.29. 등기 제226/4호 상업은행장 대 질의회답
주 : 선례 제4-609호(1996.5.6. 등기 3402-333 질의회답)에 의하여 내용이 변경됨.
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