부동산신탁 실무 1. 신탁수수료가 신축건물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
쟁점
신탁회사가 신탁계약에 따라 건물을 신축하여 신축건물을 취득하는 경우 신탁회사 명의로 취득세를 납부하여야 하는데, 신축건물의 취득세 과세표준에 신탁보수가 포함되는지 문제된다. 실무적으로 신축건물 취득시 취득세 납부가 잘못된 경우 그 가산세 등은 항상 신탁계약이 종료된 뒤에 추징당하게 되므로 신탁사의 고유계정 손실 사유에 취득세 과오납은 항상 거론되기 마련이다. 신축건물 취득세 이슈로는 중과세 기준이 위탁자인지 수탁자인지, 기존건물 철거대금이 신축건물 과표에 포함되는지, 추가공사비의 경우 어떻게 납부하여야 하는지 등 여러 가지 이슈가 있으나, 오늘은 신탁보수의 과표 포함여부에 관하여 알아보자.
결론
신탁보수가 신축건물 취득세 과세표준에 포함되는지 여부에 관하여 ① 신탁의 목적이 건축물의 분양을 위한 판매에 해당되거나 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 것인 경우 신탁사가 수취한 신탁보수는 신축건물 취득세 과세표준에 포함되지 아니하나, ② 신탁의 목적이 건물신축에 필요한 공사대금을 차입하기 위하여 담보신탁을 설정하기 위함이거나 위탁자가 이행하여야 할 책임 및 채무를 보장하기 위한 것인 경우 신탁보수는 신축건물 취득세 과세표준에 포함된다.
실무적으로는 담보대리 구도의 건물신축사업의 경우 신탁보수를 과표에 포함하여 납부하고, 토지신탁의 경우 신탁보수를 과표에 포함시키지 않는 것이 일반적이다. 보통 신탁시에는 신탁사가 취득세를 납부하지 않는다고 알려져 있지만, 신축건물의 취득은 신탁재산이라도 원시취득이므로 건축주인 신탁회사 명의로 취득세를 납부하여야 한다. 신축건물 취득세 납부책임은 신탁재산 범위 내로 한정되지 않는다. 또한 신축건물을 위탁자에게 해지하는 경우 위탁자는 취득세를 납부하지 않는다. 이는 건축주인 신탁사가 취득세를 감면받은 사실이 있다하더라도 마찬가지이므로 신탁사에 대한 추징사유도 되지 않는다(조심2017지0762). 다만 수분양자에게 이전할 경우 수분양자는 취득세를 납부하여야 한다.
조세심판 결정례 등
조심2014지0808 (2015.04.16) 취득세 경정
이 건 분양보수가 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, OOO청구법인 사이에 2011.1.5. 체결된 분양형토지 신탁계약서에 의하면 청구법인은 위탁자인 OOO로부터 개발업무보수(공사비의 5%), 분양보수(분양수입금액의 5%)를 받도록 기재되어 있고, 청구법인이 제출한 토지신탁건설 원가명세서에 의하면 개발신탁보수 OOO이 별도로 계상되어 있으며, 청구법인이 제출한 신탁사업 손익계산서에 의하면 판매비와 관리비 중 신탁보수로 OOO원이 기재되어 있고, 청구법인이 제출한 장부(계정과목 : 분양보수)에 의하면 위 금액은 분양보수로 기재되어 있으며, 신탁계정 전표에도 위 금액은 분양보수로 기재되어 있는 점 등에 비추어 이 건 분양보수는 이 건 건축물의 분양을 위한 판매비용인 것으로 보는 것이 타당하고, 주택의 분양을 위한 비용은 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 판매 비용으로서 건축물 자체의 가격은 물론 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없어 건축물의 취득가격에 산입할 수 없다고 보는 것이 타당(대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150 판결, 조심 2010지814, 2011.2.10. 등 다수, 같은 뜻임)하므로 이 건 분양보수는 이 건 건축물의 분양 비용으로서 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에 포함될 수 없다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.
조심2012지0391, 2012.12.11.
쟁점비용은 청구법인이 이 건 공동주택 신축에 필요한 공사대금을 금융기관으로부터 차입하기 위하여 금융기관의 요구에 따라 토지에 대한 담보신탁을 설정하는 과정에서 발생한 비용이고, 동 담보신탁의 목적이이 건 공동주택 사업추진을 위한 관리적 성격이라기보다는 OOO의 위탁자가 이행하여야 할 책임 및 채무를 보장하기 위한 것으로 보이는 바, 이 건 공동주택의 취득에 소요된 직ㆍ간접비용에 해당한다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
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