부동산신탁 실무 2. 위탁자및수익자가 신탁부동산의 무단점유자를 상대로한 철거 및 인도청구의 가부
쟁점
신탁된 부동산을 무단으로 점유하고 있는 무단점유자에 대한 철거 및 인도청구의 원고는 일반적으로 위탁자및수익자의 요청에 의하여 신탁사 명의로 진행된다. 그런데 신탁부동산의 대내외적 소유자인 신탁사가 아닌 위탁자및수익자가 원고가 되어 신탁부동산의 무단점유자에게 철거 및 인도를 청구할 수 있는지 문제된다.
결론
소유권을 원인으로한 철거 및 인도청구 불가. 점유권 내지 유치권을 원인으로한 철거 및 인도청구는 구체적 사안에 따라 가능여지 존재 ① 위탁자및수익자가 가지는 신탁계약에 따라 신탁부동산에 대한 보존행위 및 관리행위를 할 권한 또는 신탁종료시 수탁자에게 신탁부동산의 소유권이전등기를 구할 권리 등은 채권자대위권 행사를 위한 피보전채권에 해당한다고 볼 수 없으므로 위탁자및수익자는 신탁사를 대위하여 철거 및 인도를 청구할 수 없음 ② 신탁등기가 마쳐짐으로써 신탁부동산의 대내외적인 소유권은 신탁사에게 완전히 이전되어 신탁사가 배타적인 처분 관리권을 가지므로 위탁자는 신탁계약상 보존 및 관리행위를 할 권한이 없고 실질적인 소유자가 아니므로 위탁자의 직접 청구 불가. ③ 점유권 내지 유치권을 원인으로한 철거 및 인도청구는 구체적 사안에 따라 가능여지 존재함.
관련 판결
대구고등법원 2016나2155, 2162 손해배상(기)
1) 채권자 대위에 의한 철거청구 및 인도청구 부분
원고는 2014. 3. 24. D과 사이에 이 사건 건물에 관한 부동산담보신탁계약2)을 체결하면서, 원고는 이 사건 건물을 사실상 계속 점유·사용하고 이 사건 건물에 대한 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위를 하며 이에 소요되는 비용 일체를 부담하기로 약정(계약서 제9조 제1항)한 사실이 인정된다. 그러나 앞서 본 바와 같이 신탁재산인 이 사건 건물에 관하여는 수탁자인 D이 대내외적으로 소유권과 배타적인 처분·관리권을 가지는 점과 위 계약서 제9조 제1항의 문언을 고려하면, 위 약정은 원고가 이 사건 건물 중 이미 사용하고 있는 부분이 있는 경우 이를 그대로 사용할 수 있도록 D이 허용한다는 것일 뿐(위 약정에 따른 제한을 부담한다는 것일 뿐) 다른 사람들이 점유·사용하고 있는 부분(이 사건의 경우 피고들이 점유하고 있다고 원고가 주장하는 부분)까지 원고가 사용할 수 있도록 해줄 적극적인 의무를 D이 부담한다는 의미로 볼 수는 없다. 따라서 원고가 주장하는 권리, 즉 ‘위 담보신탁계약에 따라 이 사건 건물에 대한 보존행위 및 관리행위를 할 권한’ 또는 ‘장차 신탁종료 시 D에게 이 사건 건물의 소유권이전등기를 구할 권리’ 등은 채권자대위권 행사를 위한 피보전채권에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이를 피보전채권으로 삼아 D을 대위하여 이 사건 건물 중 청구취지 기재와 같은 시정장치의 철거 및 건물 9층, 10층 부분의 인도를 구하는 부분의 소는 채권자대위의 요건을 갖추지 못하여 부적법하다.
2) 직접 철거청구 및 인도청구 부분
(1) 담보신탁계약상 보존 및 관리권한, 실질적 소유권 또는 양도담보권에 기한 청구 부분
앞서 본 바와 같이 신탁을 원인으로 D 앞으로 소유권이전등기가 마쳐짐으로써 이 사건 건물의 소유권은 대내외적으로 D에 완전히 이전되었고 D이 배타적인 처분·관리권을 가진다고 할 것이므로, 이와 달리 위탁자인 원고가 담보신탁계약상 보존 및 관리행위를 할 권한을 가지고 있다거나 실질적 소유자 또는 양도담보권자(E에 대한 대여금 채권 담보 목적의 범위 내에서 소유권을 취득한 자)임을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
(2) 점유권 내지 유치권의 점유 방해 및 침탈을 이유로 한 청구 부분
점유권 내지 점유를 존속요건으로 하는 유치권의 점유방해배제 및 점유회수의 청구에 있어서는 그 점유를 방해받거나 침탈당하였다고 원고가 주장하는 그 당시에 실제로 이 사건 건물 중 해당 부분을 계속 점유하고 있었는지를 우선 살펴보아야 한다. 그런데 원고의 점유 주장에 부합하는 듯한 갑 제34호증(F의 진술서), 제37호증(G의 사실확인서)의 각 기재는, F3)은 원고가 운영하는 업체의 관리부사장인 사람이고, G는 원고로부터 이 사건 건물의 임대 및 관리 업무를 위임받았다는 사람으로서 이들은 모두 원고의 위 주장을 일방적으로 두둔하는 진술을 한 점, 위 진술 내용에 배치되는 을 제20호증(판결문4))의 기재 등에 비추어 이를 선뜻 그대로 믿기 어렵다.
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